【買いたい方】④不動産購入で失敗しない為に伝えたい7つのこと（住宅ローン・資金調達編）
私が皆様にお伝えしたいのは以下の7つのことです。
今回は
4.資金調達の方法を把握しましょう
について、細かく説明いたします。
4.資金調達の方法を把握しましょう
資金の調達方法は、現金とローンの2つです。
現金で資金調達する
○メリット
・手続や諸経費が最小限で済む
・既往歴を問わない
・精神的にラク
✕デメリット
・家賃を払いながらの貯蓄は難しい
直系尊属からの援助がある場合、相続時精算課税制度や住宅資金贈与の非課税の特例制度の活用により、資金援助が受けやすくなっております。しかし、適切な準備をしておかないと、援助者に相続が発生した場合、相続人間でトラブルが生じる可能性がありますのでご注意ください。
※相続時精算課税制度（父母又は祖父母からの贈与。限度額2,500万円）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4103.htm
※住宅資金贈与の非課税の特例制度（父母又は祖父母からの贈与。限度額500万円～1,500万円）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
住宅ローンで資金調達する
○メリット
・現金を手元に残せる
・欲しいタイミングで購入可能
・税金の還付が受けられる（条件次第）
・銀行負担の保険加入により、保険の見直しができる
✕デメリット
・諸費用と支払総額が高くなる
・住宅ローンの存在が売却の障害になる可能性がある
・既往歴により団体信用生命保険に加入できない場合、死亡時のリスクが高くなる。
住宅ローンの種類 金利の特徴
住宅ローンにはいろいろな種類があります。金利の特徴を大きく分けると3つの種類に分かれます。
①変動金利型
安い金利が特徴です。情勢に合わせて原則年二回の見直しがあります。
②固定金利型
金利が固定され、返済額が変わらないのが特徴です。変動金利と比較すると、若干金利は高めに設定されます。
③固定金利選択型
変動金利と固定金利が両方選択できるのが特徴です。私が担当させていただいたお客様では一番人気があります。変動金利を選択中はいつでも固定金利（2.3.5.7.10年など）に切り替えできます。固定金利を選択したら、その固定金利期間が満了したら変動金利になります。そしてまた固定金利が選択できるようになります。
次は返済方法の検討
ローンの返済額を構成するのは、
・元金（返却分）
・利息（銀行の利益）
この2つです。
仮に返済額が10万円とすると、元金が7万円で利息が3万円ということになります。
この元金と利息の割合の決め方の違いにより、2つの選択が可能です。
①元利均等返済
金利が変わらなければ返済額が一定の返済方法です。資金計画が立てやすいのが特徴です。私が担当させていただいたお客様の9割以上の方が採用されました。金融機関でも、元利均等返済しか扱わないところもございます。
②元金均等返済
毎回決まった元金を支払います。こちらの方が総返済額は少なくなります。元金均等返済は、
・返済当初の負担が重いこと
・元利均等返済に適用される、「金利変動有っても5年間返済額が変わらないルール」、「5年後の返済額見直しでも1.25倍以上にならないルール」などのお客様を保護するルールがない
これらの特徴により、私の経験では元金均等返済を採用したされた方はほとんどおられません。
これら内容を事前に下調べしておけば、気に入った物件といきなり巡り合うことができても、慌てずにお話を進めることができます。また、金融機関によって内容は違いますから、なにもリサーチせずに不動産会社のおすすめ商品を採用するのは危険です。金利の差は総支払額に換算すると意外と大きいです。
例 3,000万円を35年借りた場合の総支払額
金利 1％の場合⇒約3,556万円
金利1.5％の場合⇒約3,857万円
わずか0.5％の差で約301万円の差がでます。
※結構大きくないですか？
次回は
について、細かく説明いたします。
ご覧いただき、誠にありがとうございました。
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