【買いたい方】②不動産購入で失敗しない為に伝えたい7つのこと（問題点の把握編）
私が皆様にお伝えしたいのは以下の7つのことです。
今回は
2.不動産の問題点を正確に把握しましょう
について、細かく説明いたします。
2. 不動産の問題点を把握しましょう
不動産に問題がある場合、売主は買主にその問題を知りうる限り告知をします。しかし告知を受けてもそれがどの程度の影響があるのかまで判断するのは難しいと思います。
たとえば、
「隣接地所有者と、境界について認識の相違があります。」
と告知された場合、どのような影響が考えられるでしょうか？
境界が隣接地所有者の認識と一致していないということは、
・隣接地の方が敵対的である※1
・分筆等の登記手続きに影響が生じる可能性が高い※2
・財産的価値への影響。※3
※1 隣接地所有者の認識を一方的に受け入れれば解決になりますが、主張が膨張する相手には逆効果です。
※2 平成17年より不動産登記法の改正で、分筆の際は「全求積」（境界確認を要する)が必要になりました。新たな基準で境界が確定されていないのであれば、今後の土地の分筆等の加工が困難となります。その結果、隣接地の敵対的な方の存在と相まって、財産価値に影響が生じさせることになります。
※3 売却時に問題が解決していなければ、次の買主にこの問題を告知しなければなりません。そして値交渉の材料になってしまいます。これまでの経緯と対象不動産の事を熟知しているはずの現所有者が解決できない問題を、あとから所有権を取得する買主様が、平和的に解決できる可能性は非常に低いです。財産的な価値を考慮した上で、検討すべき物件です。
その他、ありがちな現象を、私の主観で2つに分類してみました。
【深刻度 大】
・過去に事件や事故が存在した
・境界紛争がある
・近隣に迷惑な人がいる
・近くに嫌悪施設がある
・建物が建てられない
・私道に持分がない
・重大な欠陥住宅である
・欠陥工事ではないが違法建築物である
・土砂災害特別警戒区域等の危険な地域の指定がある
これらは不動産価値の根幹に影響を受けています。検討するのは構いませんが、相場からかけ離れた非常に安い価格でないとつり合いが取れない物件です。
【深刻度 中】
・道が狭い
・設計図書の保管がない
・ハザードマップに指定あり
・法務局資料と現地に相違があり
・埋設管の越境あり
・建物の越境あり
・2ｍ以上の高低差があり
・マンションの管理費等に滞納がある
これらの物件は不動産価値に影響がありますが、時間の経過や金銭の支払いで問題解決できる程度のものです。こちらも特別な権利の保全をするか、相場より安い価格でなければ、損をしてしまう危険性が高い不動産です。
ハザードマップ等での指定は、地域一帯に広く設定されているものであれば特異性が薄まりますから、あまり気にしなくてもいいかもしれません。
告知事や契約書の特約条項におや？ という記載があったら、
・どの程度の問題なのか
・回復できるものなのか
・その問題を踏まえた価格設定なのか
上記の視点で確認するようにした方が宜しいです。
こんなとき、味方になってくれるセカンドオピニオンがいると心強いですね。
次回は
について、細かく説明いたします。
ご覧いただき、誠にありがとうございました。
0コメント