【売りたい方】⑥不動産売却で失敗しない為に伝えたい7つこと
私が皆様にお伝えしたいのは以下の7つのことです。
1.不動産売却の流れを把握しましょう
2.不動産の売却価格を決めましょう
3.適切な不動産会社を選びましょう
4.媒介契約の種類による違い
5.取引に必要な費用について把握しましょう
6.一般的な契約内容について
7.引渡し後の責任について
今回は、
6.一般的な契約内容について
について、細かく説明いたします。
6.一般的な契約内容について
契約内容は全部重要ですが、特に重要な部分について説明します。
1） 物件状況の告知は、必ず正確に行いましょう
令和2年度から新しい民法が施行されました。売主にとっては厳しい内容になっております。売主は物件に問題点があれば、買主に正確に伝えなければなりません。その内容を買主が了承すれば問題にはならないのですが、後から発覚することで問題が大きくなります。
告知は、
「設備表」にて設備の有無と不具合の有無、
「物件状況確認書」にて雨漏りや過去の修繕状況、事件事故の有無などの告知を行います。
2） 時間がかかる手続きは早めの行動が必要です。
売主は引渡しの時までに、不動産に付着する担保権や用益権といった、「余分な権利」を除去抹消する必要があります。抵当権の抹消には時間がかかりますから、契約の目途が立った段階で金融機関には相談しておきましょう。
3） 万が一のときの解除のルールを確認しましょう。
契約当事者の売主は大人同士で約束をするのですから、約束を守るのが当然です。しかし事情によっては取引を継続させることが合理的でないこともあります。そこで取引関係から離脱するときルールを確認しておきましょう。
① 手付解除
売買契約締結後、何かしらの事情で解約する場合の規定です。売主は買主より契約時に交付された手付金を無利息で返却し、さらに同額を支払うことで契約を解除できます。指定期日又は相手方が契約の履行に着手するまで行使できます。
② 危険負担
取引の対象不動産が、引渡しまでの間に不可抗力等により滅失（全損）または損傷（一部損）した場合の規定です。売主がこの危険の負担を負いますから、引渡しを迎えるまで火災保険を解約しないでください。
③ 違約解除
契約の当事者が、契約で定めた約束事に違反した場合の規定です。この場合、相手方に相当な期間を定めて催告しますが、なお相手側が約束を守らない場合には、契約を解除できます。そして違反した者は違約金を払わなければなりません。違約金の額はあらかじめ決められている場合が多いです。違約金は売買代金の10％から20％で設定されることが多いです。
④ 反社会的勢力の排除
買主が反社会的勢力の関係者であった場合は売買代金の20％、反社会的勢力の事務所利用の場合は売買代金の80％を違約金として請求できます。加えて無催告解除権も認められています。売主が反社会的勢力の関係者であった場合、逆に請求をされることがあります。
⑤ 融資利用の特約
買主の住宅ローンの全部又は一部が承認されないとき、契約する前の状態に戻す規定です。買主から契約時に交付された手付金は全額無利息で返却が必要になります、売主が仲介業者に交付した仲介手数料は全額戻ります。
⑥ 契約不適合責任による解除
引渡しをした不動産に契約不適合(不具合)がある場合、買主から
A. 修補請求
B. 損害賠償請求
C. 解除権(不具合により契約の目的が達せられない場合)
このような請求をされることがあります。ただしこの規定は特約により、合意で排除することが可能です。
文字にすると大変そうですが、慣れている不動産会社様ならスムーズに皆様をリードしてくれるはずです。上記の点で心配なことなどございましたら、お気軽にご相談ください。
次は、
7.引渡し後の責任について
について細かく説明いたします。
ご覧いただき、ありがとうございました。
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